Podlahová, obytná a užitná plocha. Znáte rozdíly?
Vyznáte se v definicích ploch? Každá představuje něco jiného a lidé si je často pletou. Jako makléř musíte znát rozdíly.
Když má byt 80 m2 a u bytu je 20 m2 terasa, nesmíte uvést, že podlahová plocha bytu je 100 m2.
Jako makléř jste totiž odpovědný za informace, které klientům poskytujete. A pokud špatně uvedete plochu, uvedli jste klienta v omyl. Za způsobenou škodu vás pak může klient zažalovat. Proto se v plochách musíte orientovat.
Podívejte se také na podcast Odpovědnost makléře za vady. Za co všechno ručí makléř?
Podlahová plocha
Podlahová plocha je součet všech místností a chodeb v interiéru budovy nebo bytu (plocha „ode zdi ke zdi“, tzn. včetně plochy využité např. pro vestavěné skříně). Pro účely výpočtu spoluvlastnického podílu na společných částech budovy náležejícího k bytové či nebytové jednotce se počítá celková plocha jednotky bez lodžie, balkónu či terasy.
Co se počítá do podlahové plochy:
✅ Všechny místnosti uvnitř bytu – pokoje, kuchyně, koupelna, WC, komora, předsíň atd.
✅ Plocha pod vnitřními příčkami
✅ Vestavěné skříně
Co se nepočítá:
❌ Balkón, lodžie, terasa
❌ Sklep, komora nacházející se mimo byt
❌ Společné prostory domu, byť jsou využívány výhradně vlastníkem bytu.
❌ Stoupačky a instalační šachty.
Definice dle Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
§ 2 a § 3 Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím č. 366/2013 Sb. definuje podlahovou plochu takto:
§ 2 Prostorové ohraničení bytu
Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.
§ 3 Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce
(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.
(2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.
(3) V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní místnosti.
(4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle odstavců 1 až 3 se uvádí v m2 a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m2 a více se zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m2 se nepřihlíží.
Obytná plocha
Obytnou plochu definuje § 3 Vyhláška č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby takto:
Obytnou místností část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m2 a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.
Obytná místnost:
- má minimálně 8 m² (v garsonce může být menší),
- má přímé denní osvětlení a větrání,
- je určena k trvalému bydlení (např. obývák, ložnice, dětský pokoj).
❗Pozor na kuchyňský kout
💡Kuchyňský kout (např. spojený s obývákem) sám o sobě obytnou místností není, protože nemá samostatnou podlahovou plochu a je určen primárně k vaření, ne k pobytu.
Když však obývací pokoj tvoří s kuchyňským koutem funkční celek, pak je obytnou místností. Kuchyňský kout je v tom případě jen funkční zóna obytné místnosti.
Užitná plocha
Užitná plocha představuje součet všech prostor v nemovitosti, které lze reálně a účelně využívat. Zahrnuje obytné místnosti, kuchyň, koupelnu, chodby, technické místnosti, někdy i garáž nebo sklep, pokud jsou přístupné přímo z interiéru. Na rozdíl od podlahové plochy obvykle nezahrnuje tloušťku vnitřních příček.
Ověřujte informace o plochách
Za poskytnuté informace jste dle Zákona o realitním zprostředkování zodpovědni. Napsat do inzerátu velikost podlahové plochy, kterou vám sdělil prodávající ústně, je nezodpovědné. Když uvedete do inzerátu chybnou velikost např. jen o 1 m2, tak to znamená, že při ceně 1 m2 v Praze 100.000 Kč jste kupujícímu způsobili škodu ve výši 100.000 Kč. Tuto škodu po vás může požadovat. A to nechcete, ne? Proto vždy sdělujte kupujícím informace o ploše, které máte ověřené.
Přečtěte si také Povinnosti realitní makléře ze zákona
Chcete se stát realitním makléřem v Alfě nebo se dozvědět o práci makléře více?
Kontaktujte nás
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa
Tel. 603 426 237
